楼市资本论认为，中国楼市当下绝对是处于史上最严调控期。自去年9月30日全国掀起一轮楼市调控后，已有近50个城市出台各种房地产调控政策140余次。而最近，政策又有了新变化，买了房子，需要在取得不动产权证满2-3年后才能出让，这在历史上可以说绝无仅有，称之为“限卖”。这是在为众多炒房者发起备粮预警信号啊！
【一】限卖政策加码中国楼市铁血调控
限卖可以极大遏制房地产炒作，被视为“斩断楼市流动性”的大杀招，一不小心，就会被高位套牢，从而炒房炒成房东。一时间，投资者傻眼了，买房者纠结了。据不完全统计，目前，成都、厦门、福州、广州、珠海等超过13个城市已经出台限卖政策，发布房地产“限售令”，对“拿房即卖”说“不”。
启动限售地区（不完全统计）
厦门：新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易
成都：高端人才所购住房5年内不得上市转让
福州：新取得不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续
青岛：房屋取得不动产证后满2年方可上市交易
广州：新购买住房须取得不动产证满2年后方可转让
长乐（福建）：取得不动产证未满两年的，不得上市交易
常州：新购房满2年方可上市交易
惠州：新购买的商品住房满3年方可转让
珠海：新购房屋3年内禁止交易转让
东莞：升级限购，满2年才可交易
扬州：产权未满两年不得交易
杭州：企业购买区域住房需满3年方可上市交易
海南全省：新购房须取得不动产权证满两年后方可转让
那么，限卖是否就是调控政策的“天花板”了？不是的，政府“调控弹药库”里的“弹药”还很充足。据业内专家张大伟表示，其他最近会明显加码的政策还有以下：
1、最低指导价格上调：二手房对房价的影响越来越大，所以最低指导价格的上调直接影响税费变化；
2、限价：未来一年，很多城市的房价调控目标将是房价环比不涨，预期限价将力度非常大，包括现房的定价都有可能升级调控；
3、限签：特别是高端项目，限制签约将非常明显地影响回款周期；
4、限预售：预售难度越来越大，特别是地王项目，入市难度加大，而资金成本将成为巨大的压力；
5、房产税时间表：很快会出现政策时间表，对购房者的心理影响将逐渐加大；
6、房企融资：房企融资难度加大，预期资金收紧将继续增加，未来一年房企必须保证资金，融资需要考虑资金成本；
7、土地出让模式转变，价高者得：从各地土地市场调控趋势看，溢价率限制成为趋势，房企资金链依然宽松情况下，后续土地出让模式会继续探索；
8、收入证明的严格审核：将从过去的企业证明转变为个税证明；
9、中介机构很可能从过去的双边代理变为单边代理。
那么随着房地产限购限贷乃至限卖政策越来越严，那些高杠杆的投资者，乃至投机者，即所谓炒房的人，你们还好么，你们该如何是好？就一些技术操作，今天分享这篇文章给大家。
【二】高杠杆购房的三种现象
据统计，2016年，全国房地产开发投资资金来源中，企业自有资金仅占15%；工农中建四大行年报显示，一年之内，在四大行办理的个人房贷猛增2.7万亿元；与此同时，央行统计报告表明，2016年全年新增个人住房贷款4.96万亿元，占全年新增贷款总量的39.21%。以上这些，都是大家能看到的宏观数据，而在2015至2016楼市行情中，在每个人身边的微观范围之内，高杠杆购房的种种现象，究竟有哪些呢？
其一，普遍性的，这几年买房人大多首付比例较低，多是三到五成。
遥记2006年，首付三成的现象几乎看不到，且对大多数人而言不可想象，当时国人还在集体质疑美国人为何普遍负债模式生存。彼时国人买房，都不喜欢向银行贷款，而多是找亲戚凑，一般几年就还清，其实也挺累的，但不能算宏观经济概念范畴的杠杆。而今，人们发现，向银行借钱不仅利率低，期限长，还可以不欠人情、更容易借，都涌向银行，这也是经济社会发展的必然趋势吧，而当人们情愿或不情愿、自觉或不自觉地将首付比率压缩到三至五成、将按揭比例提高至五到七成的时候，房价也伴随着水涨船高，应当说，2015年至2016年这一波房价涨势，杠杆助推因素比以往要强。
其二，有些买房者，首付是自己的，但因所购房屋总价较高、或数量较多，所以按揭贷款额度之巨，前所未见。
一些上海、深圳购房者，按揭贷款在七八百万左右；一些南京、杭州买房人，贷了三百多万，甚至五百多万；一些常州、无锡买房者，贷两百多万，如此种种，不一而足……这些高额度贷款者中，有些是生意人、公司高管等高收入者，有些是现金储备充足的资深买房人，有些则是收入平平者，甚至是刚刚进入职场、刚刚立足城市的新人，通过较高贷款比例实现购房梦，目标是恒产恒心、提高净值。
其三，更有甚者，连首付都是贷的，用的信用贷或者其他类似贷款，其余是住房按揭贷款，这种尤其值得慎思。
笔者身边就有这样的实例，由于工作几年都是月光族，或者曾经买股票、投资生意亏本，所以连首付都凑不出来，但看着房价上涨，无可奈何，从众心理驱使，就用了几个信用贷，或者拿到其他什么贷款，用来做首付，其余房款再用按揭方式贷。
像这样的，现金流基本不可能支持长期甚至短期负债，也就不可能长期持有所购的房产，想必是楼市短期投机者无疑了。一个月前，笔者还听友人说，有个在校大学生，想借首付然后在楼市快进快出赚一笔，别人劝都不听，执意要做，如此种种，想想都不靠谱。须知经济学最基本规律之一：利润越高，风险越大。这样高的杠杆，连接上如此超短线的投机，真的好么？
高杠杆超短线购房投机行为，其目的有且只有一个，就是希望或者预判短期内房价能够较快上涨，从而在比较短的周期内，将所购房屋出手以获利。但显然，如意算盘归如意算盘，如果是低价购房，尚有回旋余地，如果高杠杆买在相对高位，则殊不知，杠杆既可以小博大提高回报，也可致现金流无力支付流动负债而窘迫，更有可能导致投资亏损的成倍增加？
【三】五种措施解救炒房者
房子，真的是用来住的。当前一些城市对于新购住房（无论新房还是二手房）限售政策的出台，更是还原了短期投机行为的资金链风险。笔者以为，如果你是或者即将是高杠杆买房者，的确到了该清醒自律的时候，从长期来说，以后别再用高杠杆，从短期讲，高杠杆者可做到这几点，也只保一时无虞：
1、备足粮
在做按揭贷款计划之初，应对逐月还款和现金储备进行精确计算，无论将来一个月要还一千，还是要还一万，手中必须留足现金，准备好能维持至少五年以上的现金储备，这样一来，手有余粮、心中不慌，并且五年之内，还有新增收入，五年之后，个人收入很大可能性还会增加，所以可稍稍安心。与此同时，也请谨记要把按揭贷款周期拉到足够长，最好是30年360期，这样现金流会比较健康，不至于为了几年内还清房贷而紧张窘迫。
2、增收入
想办法增加年收入，也是高杠杆者必备的执念。无论是通过升职加薪，还是通过第二职业，亦或是微商赚钱，总之必须增加现金流，这也算是带动助推个人的成长吧，正所谓有恒产者有恒心。当然，还可以做房东，将所购房屋出租，如果每个月的租金不菲，完全可以以租养贷，或者一定程度上以租养贷，这也算是增加收入的通用模式。
3、盘存量
所谓盘存量，就是掏掏自己的口袋里还有的存量资金。比如说，是否有留在账户里这么多年几乎都忘了的股票，是否有尚未换成现金的各类债券、大额存单，是否有很多年前购买但尚未回本的纸黄金等等，赶紧找回账户和早已忘记的密码，把钱取出来；再比如，是否有其他应收账款尚未收回，赶紧打电话催要；还有，不久前刚买房的人，请把住房公积金的余额提出来，留着用做现金储备，如果是纯商贷，每月公积金新增余额还可以用来逐月还商贷。
4、降杠杆
如果实在不行，应做到退一步海阔天空：可以大换小，把一套高总价、高贷款的房屋，老老实实换成总价较低、贷款率较低的房，把腾出来的现金用做未来还贷；还可以多变少，将手上诸多房产中最不想保留的一套出手，通常来说这是一套没有贷款的老旧房、无学区房，将其换成现金，足以度过漫长的还贷期。这样，就把家庭资产负债表做小、做健康，尤其对于那些连首付都是贷的高杠杆者，当务之急必须如此。
5、借外力
如果上述第一项没有做，第二、三项做不到，第四项又因一些城市的“限售”而做不成，那么只有借助外力这最后的办法了，比如，想办法从正规渠道融资以维系现金流，又比如，与贷款银行协商想对策，不然的话怎么办，难道要让银行把房收了么？当然，如果是融资，也只能是在银行，或者靠谱的亲友。要寻找正规的低息贷款或借款，而不能是民间高利率借贷。
也许一年多以前，还可以认为，我国的居民按揭贷款总额，占银行贷款总量的比例，尚处于百分之十几的国际中低水平，尚有很大回旋余地，但一年多过去，算一算，2016年全年新增个人房款4.96万亿，意味着每个人新增3500元，而这仅仅是一年，关键是增速太快。因此，今年3月，央行表示随着住房产业的政策调整，2017年房贷会适当放慢。毫无疑问，未来一段时期，房地产领域的信贷，在保护刚需的同时，将会有适度的收紧，无论对购房者，还是对地产商。
话说回来，对少数高杠杆购房者个人而言，考验长期偿债能力的负债比率（总负债占总资产比例）是多少，考验短期偿债能力的现金比率（短期现金流比流动负债）又如何，都将十分关键。偶然间，笔者翻开机械工业出版社编译的《Corporate finance》（9th edition）,看到第17页赫然写着：“负债通常伴随着固定的现金支出负担，即债务清偿，如果企业不能支付，将会构成违约”。
楼市资本论认为近期，政府这边不断增加限制条件，从限购到限售，不仅让有资格买房的门槛越来越高，买到房子的也只有被迫自持，一切变相的出售都被限定在不可能短期套现的狭窄范围。很明显，这一次的楼市调控已经上升为政治任务，政府誓要把房价维稳住，并一定程度上惩戒炒房者，以此捍卫“房子是用来住的，不是用来炒的”。但关起门来说，刚需也好，炒房也罢，总归属于人民内部矛盾，因此，楼市资本论特别分享这篇文章给大家，大家好才是真的好。
文 | 启航
来源 | 南京楼市
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